Immobilien-Sprech für Laien

Wir lassen unsere Kunden nicht im Regen stehen. Und sprechen mit ihnen in einer Sprache, die sie verstehen. Aber ein bisschen „Fachchinesisch“ können auch wir nicht immer vermeiden. Denn Fachbegriffe erläutern oft kurz und prägnant, worum es geht. Die wichtigsten Definitionen rund um Immobilien und deren Finanzierung haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Natürlich erläutern wir Ihnen gern alles persönlich.
Sprechen Sie uns einfach an!

Kontakt:
Otto Lemke Immobilien OHG
Hamburger Straße 132
22083 Hamburg
Tel.: 040 / 611 34 - 0
Fax: 040 / 611 34 22
E-Mail: mail@otto-lemke.de
A B C D E F G H I J K L M N O P R S T U V W Z
A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im beiliegenden Aufteilungsplan mit Nummern bezeichneten Räume in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Wohneinheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören, z.B. Keller- oder Speicherräume sowie dauerhaft markierte Garagenstellplätze. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan die Voraussetzung für eine Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch eine Teilungserklärung oder -vertrag.

Abnahmeverpflichtung

Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen

Abschreibung

Durch die steuerliche Abschreibung von Immobilienbesitz können Sie beachtliche Steuervorteile erzielen. Die Abschreibungssätze betragen für gewerbliche Immobilien und vermietete Wohnimmobilien i.d.R. 2 % linear (gleichbleibend). Für ältere Immobilien und Sanierungsobjekte gibt es besondere Abschreibungssätze, auf die wir hier nicht eingehen. Immobilien, die im laufenden Jahr fertiggestellt und dann vermietet werden, können mit anfänglich 5 % degressiv (sinkend) abgeschrieben werden. Abschreibungsgrundlage sind jeweils die Herstellungskosten, nicht der Kaufpreis.

Abstandsfläche

Mindestabstand, der zwischen den Außenwänden eines Gebäudes zu anderen Gebäuden eingehalten werden muss. Die Abstandsfläche wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Sie dient der ausreichenden Belichtung und Belüftung einer Immobilie, dem Brandschutz und dem ungestörten Wohnen.

Allgemeine Darlehensbedingungen

Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Anschaffungskosten

Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden- zu Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar-und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.

Auflassung

Die Auflassung ist der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht, der i.d.R. nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt und die Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch bewirkt. Der Begriff entstand aus dem Brauch, nach erfolgtem Verkauf eines Hauses die Fenster und Türen offen stehen zu lassen.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist der vorläufige Sicherungsvermerk im Grundbuch, der zunächst eingetragen wird, um den Erwerber vor weiteren Belastungen des Grundbesitzes mit Rechten Dritter zu schützen. Ihre Eintragung im Grundbuch ist die wichtigste Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung im Kaufvertrag.

Aufteilungsplan

Behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum festhält. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend nummeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.

» nach oben

B

Bauabnahme

Mit der Kontrolle nach Fertigstellung der Immobilie stellt der Bauherr fest, ob alle Arbeiten mängel- und schadenfrei durchgeführt worden sind. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit Unterstützung eines Sachverständigen. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr anschließend alle Mängel und Schäden auf, die noch beseitigt werden müssen. Mit der Bauabnahme sind zwei wichtige rechtliche Konsequenzen für den Bauherrn verknüpft: Zum einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist. Darüber hinaus wird − bei fehlerfreier Arbeit − der Anspruch der Unternehmer auf die vereinbarte Vergütung fällig.

Bauantrag

Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Die Bestimmungen zur Baugenehmigung unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. In jedem Fall muss der Bauherr jedoch Bau- und Lagepläne sowie statische Nachweise einreichen. Was die Baubehörde darüber hinaus noch sehen will, steht in der jeweiligen Landesbauordnung.

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über alle ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. die Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem detailliert Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Deshalb ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Bauerwartungsland

Flächen, die zwar im Flächennutzungsplan einer Gemeinde als Bauflächen ausgewiesen sind, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt von den Gemeindevertretern zur Bebauung freigegeben werden können. Im Gegensatz zum Bauland können Bauherren ihr Vorhaben auf einem solchen Grundstück vorerst nicht verwirklichen.

Baufenster

Als Baufenster bezeichnet man die überbaubare Grundstücksfläche – also die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, auf dem die Gebäude errichtet werden dürfen. Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergibt. Das Baufenster kann die sich aus der GRZ ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken.

Baugenehmigung

Da Baurecht in puncto Baugenehmigung Ländersache ist, fallen die Verfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in einem erschlossenen Baugebiet mit Bebauungsplan liegen, bieten die meisten Länder ein vereinfachtes Verfahren an. Der Bauherr muss dabei lediglich anzeigen, dass er bauen will und er sich dabei an geltende Vorschriften und Baunormen hält (sogenanntes Anzeige-Verfahren). Darüber hinaus muss er ebenso wie beim alten Baugenehmigungsverfahren die üblichen Unterlagen wie Kurzbeschreibung der Baumaßnahme mit Übersichtsplan und Lageplan usw. einreichen. Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden Fristen (zwischen zwei und zwölf Wochen) keinen Einspruch, kann er mit dem ersten Spatenstich beginnen.

Baugrenze

Im Bebauungsplan festgelegte Grenzen, die beim Errichten eines Gebäudes vom Gebäude oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden dürfen.

Bauträger

Bauträger führen in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenem Grundstück Baumaßnahmen durch, die sie am Markt an Ersterwerber im Rahmen eines Bauträgervertrages verkaufen. Sofern sich das Objekt beim Verkauf noch in der Bauphase befindet, geht der Bauträger eine Verpflichtung zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und der Bauzeichnungen ein. Der Bauträgervertrag mit dem Ersterwerber ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag, obwohl er in der Urkunde als Kaufvertrag bezeichnet wird. Der Bauträger benötigt als gewerbsmäßiger Bauherr eine Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt zum Schutz der Vermögensinteressen der Erwerber speziellen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Er darf nach § 3 MaBV über Baugelder des Erwerbers nur verfügen, wenn der mit dem Erwerber abgeschlossene Vertrag rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen, zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und die Baugenehmigung erteilt ist oder – sofern sie nicht erforderlich ist – eine Bestätigung von der zuständigen Behörde beigebracht ist, wonach die Voraussetzungen für den Baubeginn gegeben sind. Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden. Von diesen Verpflichtungen kann sich der Bauträger befreien, wenn er eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft beibringt, die den Erwerber hinsichtlich aller Forderungen auf Rückgewähr der von ihm geleisteten Zahlungen absichert. Vom Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheidet sich der Bauträger dadurch, dass er Bauherr ist und auf eigenem Grundstück baut. Generalunternehmer wie Generalübernehmer bauen auf dem Grundstück des Bauherrn. Sie übernehmen einen Teil des Bauherrnrisikos, weil sie - wie auch der Bauträger – Festpreise garantieren. Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer unterliegen dem Vorschriftenbereich des § 34c GewO und der MaBV.

Bauvoranfrage

Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu stellt er eine Bauvoranfrage. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid entschiedenen Punkte für die Behörde verbindlich.

Bauzeitzinsen

Schuldzinsen, die vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen. Soll die Immobilie vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden.

Bebauungsplan

Durch einen Bebauungsplan weist eine Gemeinde ein bestimmtes Gebiet als Baugebiet aus. Im Bebauungsplan ist das Maß der baulichen Nutzung geregelt, d.h. die Art, Größe und der Standort der einzelnen Gebäude. Häufig beinhalten sie weiterreichende Vorschriften wie zur Bepflanzung oder über die äußere Gestaltung der Gebäude. Grundstückskäufern raten wir, sich vorab bei der entsprechenden Gemeinde nach der Realisierbarkeit ihres Bauvorhabens zu erkundigen. Manchmal werden auch Befreiungen von einzelnen Vorgaben erteilt.

Belegungsbindung

Auch bekannt unter dem Namen Wohnungsbindung. Wohnungen, die mit öffentlich geförderten Mitteln errichtet wurden, im Volksmund „Sozialwohnungen“ genannt, dürfen nur durch einen bestimmten, gesetzlich definierten Personenkreis als Mieter genutzt werden. Als Nachweis der Begünstigung gilt der Wohnungsberechtigungsschein. Das gilt auch für Eigentümer, die als Eigennutzer eine derartige Wohnung beziehen wollen.

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert – also beliehen – wird.

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i.d.R. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.

Bereitstellungszinsen

Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark (1-9 Monate). Sie sollten eine möglichst lange Zeitspanne vereinbaren.

Beschluss

Willensäußerung der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohnungseigentümer ihren Niederschlag. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn – aus welchen Gründen auch immer – kein Beschluss zustande gekommen ist, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Ein Beschluss ist unwirksam, wenn er inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG verstößt oder willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers darstellt. Eine Berufung auf die Nichtigkeit ist jederzeit möglich; die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt.

Beschlussanfechtung

Solange eine gerichtliche Ungültigkeitserklärung von Eigentümerbeschlüssen nicht vorliegt, sind diese Beschlüsse für alle Beteiligten (also Wohnungseigentümer und Verwalter) verbindlich – unabhängig davon, ob es sich um einstimmige oder Mehrheitsbeschlüsse handelt. Der Antrag auf Ungültigkeitserklärung (Anfechtung) des Beschlusses kann nur binnen eines Monats nach der Beschlussfassung gestellt werden – es sei denn, dass der Beschluss gegen eine zwingende Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Es ist für den Fristablauf ohne Bedeutung, ob der (anfechtende) Wohnungseigentümer Kenntnis von dem Beschluss hatte oder nicht (Zugang des Versammlungsprotokolls). Nur Wohnungseigentümer und Verwalter sind zur Beschlussanfechtung befugt, nicht aber dritte Personen. Für eine Anfechtung ist Voraussetzung, dass überhaupt ein Beschluss vorliegt. Anträge der Wohnungseigentümer und des Verwalters, die in der Wohnungseigentümerversammlung keine zustimmende Mehrheit finden (negativer Beschluss) sind nicht anfechtbar.

Beschlussfähigkeit

Im Rahmen ihrer Privatautonomie können Wohnungseigentümer mit Beschlüssen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ihre Angelegenheiten selbst regeln. Der Regelfall ist die Mehrheitsbeschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Damit eine Versammlung gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) beschlussfähig ist, müssen die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, berechnet nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.

Besenrein

Wenn nichts anderes zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart wurde, muss der Mieter eine Mietwohnung oder ein Hauses beim Auszug „besenrein“ übergeben. Besenrein bedeutet, dass der Mieter beim Auszug nur den groben Schmutz und Umzugsreste beseitigen muss. Zu mehr ist er nicht verpflichtet. Diese Formulierung wird auch häufig in Kaufverträgen verwendet.

Besitz

Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache – beweglich wie unbeweglich. So besitzt der Mieter die gemietete Wohnung. Der Wohnungseigentümer dagegen hat die alleinige Rechtsstellung, über das Wohl und Wehe der Sache (z.B. Abriß, Verkauf oder Vermietung) zu entscheiden. Im Kaufvertrag bedeutet der Besitzübergang die Schlüsselübergabe und damit die Verfügungsgewalt über die Immobilie.

Betriebskosten

Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Beim preisfreien Wohnraum und bei Gewerberäumen bedarf dies einer mietvertraglichen Vereinbarung. Rechtsgrundlage ist die II. Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung. Außerdem Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, bestimmte Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.) sowie Hausmeister, Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters und sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad). Während manche Kosten ausschließlich verbrauchsabhängig berechnet werden (Wasser, Gas, Strom, Heizung), müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr.

Beurkundung

Immobilienkaufverträge müssen zwingend notariell beurkundet werden, andernfalls sind Sie nichtig, d.h. von vornherein ungültig.

» nach oben

C

Courtage

Neben Provision eine andere Bezeichnung für die Vergütung des Maklers.

» nach oben

D

Disagio

Auch Damnum oder Auszahlungsverlust genannt; wird häufig bei der Auszahlung von Baudarlehen abgezogen. Es ist der Differenzbetrag zwischen dem zurückzuzahlenden und dem ausbezahlten Betrag. Es handelt sich um eine vorweggenommene Zinszahlung, die von den Vermietern als sofort abzugsfähige Werbungskosten im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden können.

Drei-Objekt-Grenze

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen und verkaufen, dann bezeichnet das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler. Dies hat zur Folge, dass es Einkommen- und Gewerbesteuer auf den Veräußerungsgewinn verlangt. Auch Garagen und Stellplätze zählen als Objekte.

» nach oben

E

Effektivzins

Banken und Kreditgeber sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins nach § 4 der Preisangabenverordnung (PangV) zu berechnen und anzugeben. Dabei werden aber nur die Nebenkosten, die explizit in der PangV aufgeführt sind, in den effektiven Jahreszins einbezogen. Zu beachten ist somit, dass die Banken nicht alle Nebenkosten in die Berechnung einbeziehen müssen (z. B. Schätzgebühren, Teilvalutierungszuschläge etc.). Hierdurch bedingt kann die tatsächliche Verzinsung höher liegen. Der effektive Jahreszins wird nur für den Zeitraum seiner Zinsfestschreibung angegeben und wird daher auch anfänglich effektiver Jahreszins genannt.

Eigenbedarf

Um als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend zu machen, bedarf es eines berechtigten Interesses. Das liegt i.d.R. dann vor, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Kein Fall von Eigenbedarf liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur kauft, wenn die Wohnung leer ist. Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht sich der Vermieter dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Eigentümergemeinschaft

Als Erwerber einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und treten in alle Rechte und Pflichten, die sich aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergeben ein.

Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung wird vom Verwalter i.d.R. einmal im Jahr unter Angabe der Tagesordnung einberufen. Hierbei fasst die Gemeinschaft Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs, über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres oder auszuführende Maßnahmen, wie z. B. Renovierungsarbeiten. Über die gefassten Beschlüsse erhalten die Eigentümer ein Protokoll.

Eigentumswohnung

nennt man eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes, an dem Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist. Das Wohnungseigentum setzt sich immer aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Nicht zu Wohnzwecken genanntes Sondereigentum nennt man Teileigentum.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund und Boden zu haben. Hierfür zahlt der Erbbaurechtsnehmer (Bauherr) dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) einen Erbbauzins. Dieser wird i.d.R. wertgesichert, also an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt und ändert sich daher während der Vertragslaufzeit entsprechend des gewählten Index. (Meist also nach oben). Die Laufzeit des Vertrages liegt bei Wohnbaugrundstücken i.d.R. zwischen 75 und 99 Jahren. Am Ende des Erbbaurechtsvertrags steht i.d.R. der sogenannte Heimfall, d.h. der Rechtsanspruch des Erbbaurechtsgebers (Grundstückseigentümers) gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer (Bauherren) auf Übertragung des Erbbaurechts. Am Ende der Vertragslaufzeit geht das bestehende Gebäude also auf den Grundstückseigentümer über. Bei Wohnbauten muss der Grundstückseigentümer für das übernommene Gebäude eine angemessene Vergütung von mind. 2/3 des dann ermittelten Verkehrswerts zahlen. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung und wird im Grundbuch eingetragen. Im Verkaufsfall stehen den Vertragsparteien jeweils Vorkaufsrechte zu. Erbbaurechtsgeber sind meist Kirchen und kirchliche Stiftungen. Das Erbbaurecht ist eine kostengünstige Möglichkeit, sich ein Haus zu schaffen, da kein Grundstückskaufpreis finanziert werden muss. Allerdings gilt zu bedenken, dass bis zum Ende des Vertrages der Erbbauzins zu zahlen ist – also auch, wenn ein Bankkredit schon lange getilgt ist.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind Gebühren, die an öffentliche Versorgungsträger für Erschließungsleistungen und Anliegerbeiträge abzuführen sind. Dies sind i.d.R. die Kosten für Straßen und Straßenbeleuchtung, Allgemeinflächen (z.B. öffentliche Grünflächen und Spielplätze) und die Kanalerrichtung. Keine Erschließungskosten sind die sog. Hausanschlusskosten für Wasser, Strom und Gas.

» nach oben

F

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist die vorbereitende Bauleitplanung einer Gemeinde über einen Zeitraum von 10 und mehr Jahren. In diesem werden zukünftige Nutzungsänderungen von bestimmten Flächen im Gemeindegebiet festgelegt, die in einem späteren Bebauungsplan ihren Niederschlag finden. Es handelt sich hierbei z.B. um Wohnbauflächen, Gewerbe- oder Industrieflächen oder Bauerwartungsland.

Flurnummer

Jedes Grundstück einer Gemarkung hat eine individuelle Nummer, die es unverwechselbar macht und mit der es im Grundbuch geführt wird. Somit kann es auf den Flurkarten der Vermessungsämter eindeutig identifiziert werden. Eine derartige Bezeichnung lautet z.B. Gemarkung Achdorf, Fl.Nr. 534/12.

Freistellungsverpflichtungserklärung

Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist eine Erklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers, an der gekauften Eigentumswohnung die eingetragene Globalgrundschuld gegen Zahlung der Kaufpreisraten auf ein angegebenes Sonderkonto löschen zu lassen. Sie gibt also dem Käufer die Sicherheit, bei Eigentumsumschreibung einen lastenfreien Grundbesitz erworben zu haben.

» nach oben

G

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum ist der Teil einer Eigentumswohnanlage, der allen Eigentümern gemeinsam gehört, entsprechend ihres Miteigentumsanteils. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist das Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Heizung usw. Aber auch die Fassade oder die tragenden Bauteile des Gebäudes gehören dazu. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen i.d.R. eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer.

Geschossflächenzahl

kurz GFZ, bezeichnet in einem Bebauungsplan das Verhältnis der Summen der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen des Gebäudes. GFZ 0,6 bedeutet max. 600 m² Geschoßfläche bei einem 1.000 m² großen Grundstück.

Gewährleistung

In der Immobilienpraxis wird zwischen dem Kauf einer gebrauchten und einer neuen oder noch zu bauenden Immobilie unterschieden. Während beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, ähnlich wie beim Gebrauchtwagenkauf die Sachmängelhaftung i.d.R. ausgeschlossen wird, d.h. es gilt der Grundsatz wie besichtigt so gekauft, haftet der Verkäufer eines Neubaus i.d.R. gem. BGB nach den Regelungen über den Werkvertrag 5 Jahre ab Abnahme für Arbeiten an einem Bauwerk, 1 Jahr für Arbeiten an einem Grundstück und 6 Monate für bewegliche Teile. Im Falle eines Mangels hat der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Ist das nicht möglich oder wäre es nur mit einem nicht im Verhältnis stehendem Aufwand zu bewerkstelligen, so hat er einen Anspruch auf Minderung also Herabsetzung des Kaufpreises. Das Recht auf Wandlung, also Rückgängigmachung des Kaufvertrags steht ihm nur bei besonders schweren Mängeln zu, was in der Praxis aber keine Rolle spielt.

Globalgrundschuld

Die Globalgrundschuld ist die eingetragene Grundschuld der finanzierenden Bank des Bauträgers vor Errichtung des Gebäudes. Sie dient zur Absicherung des Kredits, den er zur Erstellung des Baues aufgenommen hat. Wird ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so wird diese Globalgrundschuld in voller Höhe an allen Wohnungen und Stellplätzen etc. eingetragen. So kann es vorkommen, dass Sie bei größeren Wohnanlagen eine Wohnung erwerben, auf der Grundschulden in Millionenhöhe eingetragen sind. Das sollte Sie aber nicht beunruhigen, denn Sie erhalten vom Notar die Freistellungsverpflichtungserklärung der Bank über diese Grundschulden.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk sich das betreffende Grundstück befindet. Es enthält die Eigentums- und Belastungsverhältnisse an Grundstücken und ist eingeteilt in Grundbuchblätter. Jedes Grundbuchblatt enthält das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I, II und III. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke mit der jeweiligen Flurnummer aufgeführt. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer bezeichnet. In Abteilung II und III sind die Belastungen aufgeführt, wobei Abteilung III die Hypotheken und Grundschulden, Abteilung II die sonstigen Belastungen enthält. Ein Bauwerk, das auf einem Grundstück steht, gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nur mit diesem veräußert und belastet werden, es sei denn, das Bauwerk ist aufgrund eines Erbbaurechts errichtet. Dann ist das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Für Erbbaurechte sind besondere Grundbücher (Erbbaugrundbücher) angelegt. Ist ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so ist für jedes Wohnungs- und Teileigentum ein besonderes Wohnungs(Teil-)eigentumsgrundbuch angelegt. Auch die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher enthalten das Bestandsverzeichnis und Abteilungen I, II und III. Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch dem Kaufinteressenten, wenn er bereits in Kaufverhandlungen eingetreten ist. Kein Einsichtsrecht hat dagegen, wer erst den Namen des Grundstückseigentümers durch Grundbucheinsicht erfahren will.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch in Abteilung II eingetragene Rechte Dritter an diesem bestimmten Grundstück. Es gibt Rechte, die auf die Ausübung durch bestimmte Personen beschränkt sind, z.B. Wohnrechte für die Eltern, die mit dem Tod erlöschen. Bei derartigen Rechten ist zu prüfen, ob sie überhaupt noch bestehen. Und es gibt Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstückes zustehen, z.B. Leitungsrechte oder Geh- und Fahrtrechte. Diese Rechte bleiben i.d.R. auch nach dem Verkauf bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Manche dieser Rechte können wertmindernd sein, wie zu Beispiel Geh- und Fahrtrechte an bestimmten Grundstücksteilflächen, andere machen den Kauf ggf. völlig sinnlos, wie z.B. ein Wohnrecht für eine lebende Person, wenn der Erwerber das Haus selbst bewohnen will oder es vermieten will. Manche haben keine Auswirkungen auf das tägliche Leben und sind daher auch nicht wertmindernd, wie z.B. unterirdische Versorgungsleitungsrechte für Nachbargrundstücke.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt z.Zt. 4,5 % des notariell verbrieften Kaufpreises, nicht nur des Grundstücks, wie der Name vermuten lässt. Mitverkauftes und wertmäßig in der Kaufurkunde ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dem Finanzamt gegenüber haften sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Bezahlung, i.d.R. wird aber vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat.

Grundflächenzahl

kurz GRZ, bezeichnet in einem Bebauungsplan das Verhältnis der Grundfläche eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks. Die Grundfläche berechnet sich nach den Außenmaßen des Gebäudes. GRZ 0,4 bedeutet max. 400 m² bebaute Fläche bei einem 1.000 m² großen Grundstück. Zusammen mit der Geschoßflächenzahl (GFZ) und der vorgeschriebenen Dachform ergibt sich die Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks.

Grundschuld

Grundschulden dienen Ihrer Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Sie werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und müssen beim Notar bestellt werden. Die Grundschuld wird meist mit Zinsen in Höhe von bis zu 20 % bestellt und eingetragen, was aber nichts mit den tatsächlich an die Bank zu zahlenden Zinsen zu tun hat. Hintergrund ist der, dass die Grundschuld immer wieder verwendet werden kann. Damit sie der Bank auch in Hochzinsphasen und im Zwangsversteigerungsverfahren ausreichend Sicherheit bietet, werden diese Zinsen eingetragen. Beim Verkauf Ihrer Immobilie wird vom Notar automatisch die Löschungsbewilligung von Ihrer Bank eingeholt.

Grundschuldbestellung

Der Grundstückseigentümer erteilt in einer notariell beglaubigten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Auftrag, diese Belastung (Grundschuld) in das Grundbuch einzutragen.

Grundschuldzins

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und weicht daher von den Kreditverträgen ab. Um Zinsschwankungen auszugleichen und um im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%). Bei vertragsgemäßer Zahlung Ihrer Raten zahlen Sie natürlich den im Kreditvertrag vereinbarten Nominalzins.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die vierteljährlich erhoben wird. Sie ist auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

» nach oben

H

Hausanschlusskosten

Unter Hausanschlusskosten versteht man die Kosten für den Anschluss an das Strom-, Wasser- und Gasnetz. Im Unterschied dazu stehen die Erschließungskosten für Straße, Straßenbeleuchtung, Kanal usw.

Hypothek

Hypotheken dienen Ihrer Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Sie werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und müssen beim Notar bestellt werden. Die Hypothek wird meist mit Zinsen in Höhe von 16 bis 18 % bestellt und eingetragen, was aber nichts mit den tatsächlich an die Bank zu zahlenden Zinsen zu tun hat. Hypotheken sind in der heutigen Zeit nicht mehr gebräuchlich, da sie im Gegensatz zur heute verwendeten Grundschuld nur für ein einziges Darlehen zu verwenden sind.

» nach oben

I

Immobilienfonds

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds ist eine eigens für den Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien gegründete Gesellschaft, i.d.R. eine KG. Die Investoren erwerben Anteile an der Gesellschaft, bis die benötigte Summe erreicht ist. Dann wird er geschlossen. Die jeweiligen Zertifikate können dann nicht mehr zurückgegeben werden, sondern nur noch zwischen Verkäufer und Interessenten gehandelt werden. Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Grundstückseigentümer behandelt. Anders der offene Immobilienfonds. Er ist nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten. Eine Kapitalgesellschaft erwirbt mit den eingezahlten Geldern Immobilien und veräußert diese wieder. Die Rendite für den Anleger ergibt sich aus der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen bzw. Ausschüttungen. Die Anteile gibt es schon ab € 50,− und sie können jederzeit zum Tageskurs zurückgegeben werden. Wegen der steuerlichen Feinheiten holen Sie bitte detaillierte Auskünfte bei Ihrem Steuerberater ein.

Instandhaltungsrücklage

Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Finanzierung von größeren Instandsetzungsmaßnahmen, die zu einem späteren Zeitpunkt notwendig werden können. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gem. WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, was jeder Wohnungseigentümer verlangen kann.

» nach oben

J

Jahresabrechnung

Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres muss der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Lasten und Kosten sowie die Einnahmen abrechnen und gegenüberstellen. Die einzelnen Posten werden mit dem jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel versehen.

» nach oben

K

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über ein Grundstück und damit auch über Immobilien, die gesetzlicher Bestandteil eines Grundstücks sind, bedarf zwingend der notariellen Form, muss also vor einem Notar beurkundet werden. Andernfalls wäre er nichtig, also von vornherein unwirksam. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie auf der Seite „Kaufvertragsabwicklung“.

Konditionen

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

» nach oben

L

Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist eine wichtige Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, da durch Sie sichergestellt ist, dass die Bank des Verkäufers die Grundschuld, ggf. gegen Bezahlung eines Kaufpreisteilbetrags, löschen lässt uns somit der Käufer ein schuldenfreies Objekt erhält. Sie ist eine öffentlich beglaubigte Erklärung.

» nach oben

M

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt als Verbraucherschutzgesetz die Beziehungen zwischen Kunde und Vermittler von Immobilien oder Kapitalanlagen, sowie Bauträgern und Baubetreuern. Hier ist geregelt wie, was und wann der Kunde z.B. an den Bauträger zahlen muss. Es sind umfangreiche Sicherungs- und Informationspflichten, sowie eine jährliche Pflichtprüfung vorgesehen.

Maklerprovision

oder auch Courtage ist die Vergütung für die Tätigkeit des Maklers. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart. Sie kann bis zu 7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen müssen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Während in Norddeutschland meist der Käufer eine Provision von 5 bis 7 % zzgl. Mehrwertsteuer zahlt, ist in Süddeutschland eine hälftige Teilung von meist 6 % Provision zzgl. Mehrwertsteuer üblich.

Mieterhöhung

Das Verlangen des Vermieters nach einer Mieterhöhung unterliegt nach dem Miethöhegesetz (MHG) bestimmten formalen Regeln: Zunächst ist das Erhöhungsverlangen schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Sodann muss die bisherige Grundmiete ein Jahr seit dem Zugang des Erhöhungsverlangens unverändert geblieben sein. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf ein Sachverständigengutachten, auf einen anerkannten Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen. Diesem Mietverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Verlangens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von weiteren zwei Monaten.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des Wohnungseigentümers in Tausendstel am gemeinschaftlichen Eigentum. Er wird i.d.R. entsprechend der Größe der Wohnung gebildet und ist auch Maßzahl für den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.

» nach oben

N

Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.

Nebenkosten

Die Nebenkosten sind die Kosten, die zur laufenden Bewirtschaftung der Eigentumswohnung anfallen und vom Verwalter monatlich oder vierteljährlich von den einzelnen Eigentümern abgebucht werden. Sofern es sich um umlagefähige Nebenkosten nach der II. Berechnungsverordnung handelt und der vermietende Eigentümer dies im Mietvertrag vereinbart hat, kann er Sie auf den Mieter umlegen und neben der Nettomiete verlangen.

Nichtigkeit

Ein Kaufvertrag über Immobilien ist dann nichtig, wenn er nicht durch notarielle Beurkundung erfolgt ist. Ein Kaufvertrag kann nichtig werden, wenn wesentliche Bestandteile des Vertrages nicht oder nicht vollständig beurkundet wurden. Bekanntestes Beispiel ist die Beurkundung mit einem niedrigeren Kaufpreis und gleichzeitiger Schwarzgeldzahlung.

Nominalzins

Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins.

Notar

Notare nehmen die Beurkundung der Kaufverträge, Teilungserklärungen, Grundschuldbestellungen und weiterer notarieller Verträge im Zusammenhang mit Immobilien vor. Sie sind neutral und achten darauf, dass die Verträge ausgewogen sind und beide Seiten einwandfrei abgesichert sind. Steuerliche Beratungen oder Kaufpreisberatungen dürfen Notare nicht vornehmen. Die Notare in Bayern sind im Gegensatz zu anderen Bundesländern ausschließlich als Notare tätig.

» nach oben

P

Pacht

Entgeltliche Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung auf bestimmte Zeit. Im Gegensatz zum Mieter ist der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zur Nutzung des Pachtobjektes berechtigt, beispielsweise zur gewerblichen Nutzung.

» nach oben

R

Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

Rangstelle

Das Rangverhältnis mehrerer Belastungen in der gleichen Abteilung des Grundbuchs bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragung, bei Eintragungen in verschiedenen Abteilungen nach deren jeweiligem Datum. Bei Datumsgleichheit besteht Ranggleichheit. Die Rangstelle ist entscheidend für die Priorität, mit der ein Gläubiger bedient wird.

Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

» nach oben

S

Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Sondereigentum

Die Eigentumsstellung des Wohnungseigentümers an seiner in sich abgeschlossenen Wohnung nennt man Sondereigentum. Dieses kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (§ 6 WEG).

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die eigentlich der Gemeinschaft gehören. Sondernutzungsrechte sind weitverbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoss oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt. Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.

Sondertilgung

Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Meist ist die Sondertilgung nur bei Bauspardarlehen und bei Darlehen mit variabler Verzinsung möglich, nicht jedoch bei Festzinshypotheken. Eine Ausnahme gilt für Hypothekendarlehen mit einer Festzinsvereinbarung von mehr als zehn Jahren. Denn nach dem 10. Jahr können mit Dreimonatsfrist jederzeit beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und zurückerstattet werden.

Sonderumlage

Es kann sich für den Wohnungseigentümer die Pflicht ergeben, neben seinen Zahlungen (Hausgeld/Wohngeld) nach dem Wirtschaftsplan zusätzliche Sonderzahlungen leisten zu müssen, wenn unvorhergesehener Geldbedarf für die Gemeinschaft entsteht. Sei es, weil Zahlungsausfälle entstehen, weil unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und sonstige nicht vorhersehbare Ausgaben notwendig werden. Die Zahlungspflicht für alle Wohnungseigentümer wird mit einem Mehrheitsbeschluss begründet.

Sonderwünsche

Anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung erkennt der Käufer beim schlüsselfertigen Bau, ob die Ausstattung einer Immobilie als durchschnittlich oder eher als unterdurchschnittlich eingestuft werden kann. Davon abweichende Ausführungen, mit denen die Ausstattung verbessert werden soll, sind Sonderwünsche des Käufers. Diese muss er zusätzlich bezahlen.

Sozialer Wohnungsbau

Besonderes Segment der Immobilienwirtschaft, bei dem der Staat zusätzliche finanzielle Förderungen gewährt. Zum Ausgleich dafür muss der Vermieter bestimmte Beschränkungen bei der Festsetzung der Miethöhe (Kostenmiete) und bei der Vermietung (Wohnungsbindung) in Kauf nehmen.

Spekulationsgewinn

Erlös zwischen An- und Verkauf einer Immobilien, wenn beides innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist (z.Zt. ein Jahr) getätigt wird und der der Einkommenssteuer unterliegt. Nähere Auskünfte erteilt Ihr Steuerberater oder Finanzamt.

» nach oben

T

Teileigentum

Teileigentum definiert sich nach dem Gesetz als Sondereigentum (vgl. auch Wohnungseigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hier gilt das gleiche wie beim Wohnungseigentum, nur dass das zugewiesene Sondereigentum nicht Wohnzwecken dient. Beispiele für Teileigentum sind Garagen, Läden, Büros...

Teilungserklärung

Steht auf einem einzelnen Grundstück ein Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen, muss das ursprüngliche Grundbuch für das Grundstück in mehrere einzelne Grundbücher für jede Wohneinheit geteilt werden. Die Teilungserklärung bestimmt zusammen mit dem Teilungsplan neben dem Umfang des eigentlichen Wohnungseigentums, welche Nebenräume im Gebäude zu der Wohnung gehören. Außerdem schreibt sie die Rechte und Pflichten des jeweiligen Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung fest.

Teilungsgenehmigung

Bauherren, die im Zusammenhang mit ihrem Bauvorhaben ein Grundstück teilen wollen, benötigen dafür eine Genehmigung nach § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB), wenn dies durch die Gemeindesatzung bestimmt wird. Die Genehmigung erteilt die Gemeinde. Genehmigungsfrist ist 1 Monat, zuzüglich einer etwaigen Verlängerungsfrist von bis zu 3 Monaten. Wird die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist abgelehnt, gilt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung). Die Genehmigung wird versagt, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplans widerspricht.

Tilgung

Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Tilgungsfreijahre

Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne nach Auszahlung des Darlehens beginnt.

» nach oben

U

Umschuldung

Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

» nach oben

V

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Vermessung

Werden neue Baugebiete erschlossen oder von einem Teil eines bestehenden Grundstücks abgetrennt, so werden dadurch neu entstehenden Grundstücke vom Vermessungsamt vermessen. Die neuen Grundstücke werden mit Grenzsteinen kenntlich gemacht und in Flurkarten mit einer neuen Flurnummer bezeichnet.

Verwalter

Der Verwalter ist für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die Wohnungseigentümer nicht einschränken oder gar nehmen können. Er setzt die Eigentümerbeschlüsse sowie die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Eigentümerbeschluss bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich. Er wird durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung bestellt. Dieser Beschluss darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Die Erstbestellung des Verwalters bei neuerrichteten Wohnanlagen erfolgt i.d.R. durch den Bauträger in der Teilungserklärung. I.d.R. wird der Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig. Die Höhe des Entgelts ist sehr unterschiedlich und richtet sich nach den Gegebenheiten der Wohnanlage und den regionalen Marktverhältnissen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht verleiht dem Berechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, es auszuüben, hat er Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist. Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen, andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden, aber auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen: Sie machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche – also im Grundbuch eingetragene – Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv pers. Vorkaufsrecht) oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht). Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, kann er nur die vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Es kann jedoch im notariellen Kaufvertrag eine „Maklerklausel“ aufgenommen werden, die dem Makler die Provision sichert (rechtlich in Form eines Vertrages zugunsten Dritter). In diesem Fall muss auch der Vorkaufsberechtigte diesen Teil des Kaufvertrages erfüllen.

» nach oben

W

Wegerecht

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Wohngeld

1. Staatliche Unterstützung, die vor allem sozial schwache Mieter erhalten. Allerdings bekommen auch Eigentümer selbst genutzter Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen Wohngeld. 2. Anderer Begriff für „Hausgeld“. Mit dem Wohngeld (Hausgeld) werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Verwaltung sowie des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums bezahlt. Die Höhe der regelmäßigen Vorauszahlung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils. Es können jedoch andere Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.

» nach oben

Z

Zinsbindungsfrist

(= Zinsfestschreibung) Zeitraum, für den die Zinskonditionen festgeschrieben sind.

Zusammenstellung der verschiedenen Mieten

Grundmiete (= Nettomiete, Kaltmiete, Nettokaltmiete) = Miete, die allein für die Überlassung der Wohnung zu bezahlen ist. Darin sind keinerlei Nebenkosten enthalten. Inklusivmiete (= Bruttomiete, Bruttowarmmiete, Pauschalmiete) = Grundmiete inklusive sämtlicher Nebenkosten Teilinklusivmiete = Ein Teil der Nebenkosten ist im Mietzins enthalten, ein anderer nicht (Grundmiete plus Nebenkosten, jedoch ohne Heizungskosten) Warmmiete = wird im Sinne einer Inklusiv-, aber auch einer Teilinklusivmiete (Heizkosten sind einbezogen, nicht aber sonstige Nebenkosten) gebraucht Staffelmiete = es wird eine Mietzinsvereinbarung für mehrere Jahre geschlossen. Dabei sind die jeweiligen Mietzinssteigerungen bereits bei Vertragsbeginn festgelegt. Indexmiete = Mietanpassungsvereinbarung, die Entwicklung der Miete wird durch Preisentwicklung anderer Güter und Leistungen bestimmt Kostenmiete = Miete für Sozialwohnungen, die nicht höher sein darf, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist Ortsübliche Vergleichsmiete = Miete, die üblicherweise für eine nicht preisgebundene Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde gezahlt wird Preisgebundene Wohnungen = alle nach dem 3. Oktober 1999 fertiggestellten Sozialwohnungen; hierfür gelten das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietverordnung und die II. Berechnungsverordnung Nicht preisgebundene Wohnungen = alle anderen Wohnungen; hierfür gilt grundsätzlich das Miethöhegesetz

Zwangsvollstreckung

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.